Najczęściej zadawane pytania dotyczące zagospodarowania przestrzennego

Jaka jest różnica pomiędzy planem zagospodarowania przestrzennego a Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest to akt prawa miejscowego przyjęty uchwałą Rady Miejskiej, na podstawie którego wydaje się pozwolenia na budowę. Dokument ten określa szczegółowo zasady i reguły kształtowania polityki przestrzennej w sposób umożliwiający rozsądne korzystanie z wszelkiego rodzaju zasobów tak, aby umożliwiać rozwój gospodarczy, społeczny i kulturowy przy zachowaniu zasad estetyki i ładu przestrzennego oraz ochrony cennych wartości przyrodniczych. Natomiast Studium jest to dokument poprzedzający plan miejscowy, określający w sposób ogólny planowany sposób zagospodarowania całego terytorium gminy. Studium w przeciwieństwie do planu – nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących i nie może być podstawą do wydania żadnej decyzji administracyjnej. Stanowi jedynie podstawę do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie ma żadnej mocy prawnej i w niczym nie zobowiązuje mieszkańców gminy ani innych podmiotów gospodarujących na jej terenie, ponieważ jest tylko tzw. aktem kierownictwa wewnętrznego, czyli zobowiązuje jedynie lokalne władze samorządowe.

Jak przekwalifikować działkę rolną na budowlaną?

Przede wszystkim trzeba sprawdzić status działki w Studium uwarunkowań czy jest ona przewidziana do zabudowy. Jeżeli w studium jest budowlana to można złożyć wniosek do Burmistrza o zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wniosek taki będzie włączony do ogólnego rejestru zmian w miejscowych planach. Procedura zmiany , może zacząć się tylko wtedy gdy Rada Miejska podejmie stosowną uchwałę.

Jak wygląda procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego?

Procedura zmiany planu przebiega w taki sam sposób jak jego uchwalenie, tj. na podstawie art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to artykuł szczegółowo opisuje jakie należy wykonać kolejne kroki. Ze względu na narzuconą kolejność oraz niemożliwość wykonywania kilku punktów jednocześnie, procedura uchwalania planu trwa minimum 8 miesięcy, a wydłuża się znacznie w zależności od przebiegu uzgodnień i opinii z zewnętrznymi instytucjami, konsultacji społecznych oraz ewentualnego wystąpienia do Ministra Rolnictwa o przeznaczenie gruntów rolnych na cel nierolniczy.

Bardzo ważnym aspektem wspomnianej procedury są konsultacje społeczne, umożliwiające mieszkańcom zapoznanie oraz wypowiadanie się na temat ustaleń planu – jeszcze przed jego uchwaleniem.

Powyższa procedura składa się głównie z:

  • przystąpienie przez Radę Miejską do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stosowna uchwałą,
  • w prasie i na stronie internetowej ukazuje się ogłoszenie Burmistrza o przystąpieniu do sporządzenia planu i możliwości składania wniosków, wraz z podaniem 21 dniowego terminu na składanie wniosków,
  • Burmistrz zwraca się do organów i instytucji zewnętrznych z prośbą o przesłanie wniosków do projektu planu,
  • dla danego terenu zostaje opracowana dokładna, wielobranżowa analiza stanu istniejącego oraz zebrane zostają uwarunkowania,
  • uzgodnienie zakresu prognozy wpływu ustaleń planu na środowisko przyrodnicze z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska oraz Państwowym Powiatowym Inspektoratem Sanitarnym,
  • przygotowanie projektu planu,
  • opracowanie prognozy wpływu ustaleń planu na środowisko przyrodnicze,
  • akceptacja Burmistrza i skierowanie projektu planu do opiniowania i uzgodnień,
  • opinie władz gmin sąsiednich oraz gminnej komisji urbanistycznej,
  • uzgodnienia z ponad 30-stoma instytucjami,
  • opracowanie analizy skutków finansowych realizacji planu,
  • w razie konieczności wystąpienie do Ministra Rolnictwa o wyrażenie zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze,
  • wyłożenie projektu planu do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Zainteresowani są zawiadamiani poprzez obwieszczenie, prasę lokalną oraz stronę internetową (www.niepolomice.eu),
  • w czasie wyłożenia oraz przez 2 tygodnie po nim zbierane są uwagi do wyłożonego projektu planu,
  • Burmistrz rozpatruje uwagi do planu, a następnie przekazuje Radzie Miejskiej projekt planu wraz z uwagami,
  • Rada Miejska podejmuje uchwałę i uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • Wojewoda ocenia zgodność podjętej uchwały z przepisami prawa,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostaje ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego i wchodzi w życie jako prawo miejscowe po 30 dniach od ogłoszenia.

Czy wraz z wejściem w życie nowelizacji ustawy o tzw. „odrolnieniu” wszystkie działki stały się budowlane?

Dużo kontrowersji i nieporozumień wywołała ostatnio zmiana ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1993 r. (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.), czyli tzw. „odrolnieniu”. Od 1 stycznia 2009 wyjęte spod ochrony zostały grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast. Nowelizacja prawa w kwestii “odrolnienia” nie powoduje jednak automatycznego przekształcenia działek o statusie rolnym w budowlane, natomiast ułatwia znacznie procedurę zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze np. pod zabudowę mieszkaniową lub przemysłową, ale tylko w granicach administracyjnych miast.

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ lub „wuzetka”), co to są warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy zwana potocznie „wuzetką „ to decyzja lokalizacyjna ustalająca warunki zabudowy dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jakie dokumenty należy złożyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek składamy na formularzu (dostępnym na stronie internetowej mpzp.niepolomice.eu, lub w siedzibie urzędu) kierując go do Burmistrza Miasta i Gminy Niepołomice. We wniosku należy wskazać:

  • nasze dane jako wnioskodawcy,
  • oznaczenie nieruchomości: adres, oraz dane ewidencyjne (nr działki itp.),
  • granice terenu objętego wnioskiem – oznaczone na kopii mapy zasadniczej (szczegóły dotyczące mapy zazwyczaj wskazane są na formularzu),
  • opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość, ilość pięter, określenie czy ma być budynkiem mieszkalnym, przemysłowym, handlowo usługowym, czy mieszanym (np. dom razem ze sklepem),
  • oznaczyć na mapie rozplanowanie położenia:
    • budynków (np. dom i garaż)
    • szamba itp.
    • miejsc postojowych
    • wjazdów,
  • zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
  • czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego zazwyczaj nie jest potrzebne).

Jakie warunki muszą być spełnione aby decyzja o warunkach zabudowy była pozytywna?

Na otrzymanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy składa się szereg czynników, do głównych można zaliczyć:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (wymóg „dobrego sąsiedztwa”),
  • działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
  • teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią – w postaci Oświadczenia tego przedsiębiorstwa, mówiącym że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu albo planowana jest ich rozbudowa,
  • działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (dotyczy gruntów rolnych klas I-III) albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę),
  • decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.

Nie spełnienie któregokolwiek z warunków spowoduje, iż nie dostaniemy pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy

Czy można przenieść decyzję o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby?

Tak. Za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Jaki jest termin ważności decyzji?

Decyzja jest bezterminowa, ale burmistrz może stwierdzić jej wygaśnięcie jeśli – inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce lub dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Jaki jest czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy?

Teoretycznie w ciągu 2 miesięcy powinna być ona wydana, w praktyce trwa to nieco dłużej. Dzieje się tak gdyż, decyzja jest uzgadniana z kilkoma instytucjami. Dopiero po uzyskaniu tych uzgodnień można wydać decyzję o warunkach zabudowy.

Was this article helpful?

Related Articles